Una calculadora prudente para propiedades de 2 a 4 unidades en Florida. Ingresa los números que verifiques para seguro, impuestos, vacancia, administración, reparaciones, reservas y servicio anual de la deuda. El resultado es educativo solamente: no es aprobación del prestamista, prueba de flujo de efectivo ni asesoría de inversión.
Construye el análisis de la propiedad una unidad a la vez. Ingresa números de planificación que luego puedas verificar con contratos de arrendamiento, registros de propiedad, cotizaciones de seguro, facturas de servicios, inspecciones, términos del prestamista y orientación profesional.
Principio para inversionistas: Más unidades no significan automáticamente más riqueza. Un estimado positivo no demuestra aprobación de financiamiento, uso legal, posibilidad de asegurar la propiedad, condición física, calidad de los inquilinos ni que la inversión sea adecuada para ti.
Uno de los errores más comunes es usar proporciones nacionales promedio de gastos en un modelo de flujo de efectivo para el Sur de la Florida. Los costos pueden variar mucho según la propiedad, ubicación, antigüedad, evaluación del seguro, riesgo de inundación y condición. No uses promedios nacionales ni supuestos antiguos sin verificarlos.
| Partida de gasto | Promedio nacional | Realidad en el Sur de la Florida | Nota del Contratista General |
|---|---|---|---|
| Seguro de la propiedad | 0.5–0.8% of value/yr | 1.0–1.8% of value/yr | La antigüedad, el tipo de techo y la distancia a la costa influyen en la tarifa. Roland verifica la posibilidad de asegurar la propiedad antes de presentar una oferta. |
| Reserva de mantenimiento | $50–$100/unit/mo | $150–$250/unit/mo | Bloques de concreto anteriores a 1980: $200 o más. Tuberías de hierro fundido, sistemas de aire acondicionado antiguos y paneles viejos requieren reservas reales. |
| Impuestos de propiedad | 1.0–1.5% of value/yr | 1.1–1.9% of value/yr | Se basa en el valor tasado después de la venta, no en la factura del propietario anterior. Roland modela usando el mercado actual. |
| Tasa de vacancia | 5–7% | 6–10% | El sur de Miami-Dade puede ser más bajo; North Miami puede ser más alto durante transiciones de renovación. |
| Administración de la propiedad | 8–10% | 8–12% | La autoadministración puede ahorrar parte de la renta bruta, pero requiere disponibilidad del propietario. Presupuesta de forma prudente la tarifa completa. |
Antes de confiar en el resultado de una calculadora, verifica los datos específicos de la propiedad. Estas fuentes oficiales te ayudan a revisar registros, permisos, riesgo de inundación y contexto de recertificación. No reemplazan a un prestamista, CPA, agente de seguros, administrador de propiedades, inspector, contratista ni abogado.
Roland recorre la propiedad, calcula el mantenimiento diferido por sistema y modela la reserva real de mantenimiento, no un estimado genérico. Una proyección de flujo de efectivo basada en una revisión de un Contratista General Licenciado es un documento de trabajo, no una esperanza.
La calculadora te da un marco. Roland te ayuda a estimar una reserva de mantenimiento basada en recorrer la propiedad. Son dos números muy diferentes.
Guía para el próximo paso después de usar la calculadora. Usa los números como punto de partida. Roland puede ayudarte a entender qué debes verificar con un prestamista, agente de seguros, CPA, inspector u otro profesional antes de decidir.
